Si el propietario hubiera vendido la vivienda, y no hubiera puesto en conocimiento del inquilino la propuesta de venta de la vivienda, o esta comunicación hubiera sido incompleta , con omisión de las condiciones esenciales de dicha transmisión, así como si el precio efectivo de la compraventa resultare inferior o menos onerosas las condiciones esenciales a las notificadas al inquilino, éste tiene el derecho de adquirir la vivienda del comprador, reembolsando el mismo precio de la venta y los gastos necesarios y útiles hechos en la casa vendida.
Para ejercitar este derecho el inquilino tiene de plazo 30 días desde la notificación que el nuevo adquirente de la vivienda ha de hacer al inquilino reflejando las condiciones esenciales en las que se efectuó la compraventa, pasados los cuales caducará este derecho.
El ejercicio de estos derechos por parte del inquilino tiene una serie de límites.
Uno de ellos es el caso de que la vivienda arrendada perteneciera también a otro propietario, es decir un condueño, éste tendrá entonces preferencia para ejercitar estos derechos.
Otro ejemplo es el caso de que el propietario hubiera establecido con otra persona un pacto en virtud del cual se concede la opción a adquirir la vivienda en un plazo máximo de cinco años, debiendo tal pacto estar inscrito en el Registro de la propiedad al tiempo de celebrarse el contrato de arrendamiento.
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martes 22 de abril de 2008
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¿En qué consiste el derecho de tanteo?
Es la facultad que tiene el inquilino de adquirir la vivienda, en el caso de que el propietario tenga intención de venderla.
Para poder ejercitar este derecho es necesario que el propietario haya comunicado fehacientemente la decisión de vender dicha vivienda, el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión.
Esta decisión de venta por parte del propietario ha de ser un proyecto de venta definitivo, y no quedarse en una mera intención o promesa de venta.
El inquilino tiene de plazo para ejercitar este derecho 30 días naturales desde el día siguiente a la comunicación realizada por el propietario.
Los efectos de la notificación caducan a los 180 días naturales siguientes a la misma, pudiendo el propietario, tras este periodo, iniciar de nuevo la propuesta de venta.
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Para poder ejercitar este derecho es necesario que el propietario haya comunicado fehacientemente la decisión de vender dicha vivienda, el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión.
Esta decisión de venta por parte del propietario ha de ser un proyecto de venta definitivo, y no quedarse en una mera intención o promesa de venta.
El inquilino tiene de plazo para ejercitar este derecho 30 días naturales desde el día siguiente a la comunicación realizada por el propietario.
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¿Qué es el subarriendo?
El subarriendo de una vivienda es un contrato en cuya virtud el inquilino o cedente de una vivienda cede a un tercero (subarrendatario) el uso como inquilino de toda o parte de la vivienda que tiene arrendada.
A diferencia de la cesión, el subarriendo no extingue la relación contractual entre el propietario y el inquilino, que sigue subsistente en los mismos términos pactados entre ambos. El subarriendo implica el nacimiento de una nueva relación contractual entre el inquilino y el subarrendatario.
Según el artículo 8 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.994, la vivienda arrendada sólo se puede subarrendar en parte, no en su totalidad.
Por otra parte, para que sea válido el subarriendo requiere el consentimiento expreso y por escrito del propietario.
El contrato de subarriendo de vivienda se regirá por las mismas normas que el arrendamiento de vivienda. Quedará extinguido cuando se extinga el propio contrato de arrendamiento y la renta que pague el subarrendatario no podrá ser superior a la renta que pague el inquilino o inquilino al propietario.
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Según el artículo 8 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.994, la vivienda arrendada sólo se puede subarrendar en parte, no en su totalidad.
Por otra parte, para que sea válido el subarriendo requiere el consentimiento expreso y por escrito del propietario.
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¿Qué es la cesión del arrendamiento?
La cesión del arrendamiento es aquel contrato mediante el cual el inquilino de una vivienda (cedente) transmite a un tercero (cesionario) los derechos y obligaciones que le corresponden como inquilino en virtud del contrato de arrendamiento pactado con el propietario.
Como consecuencia de la cesión, el inquilino o cedente queda desligado del contrato de arrendamiento, pasando el cesionario a ocupar su misma posición en el contrato frente al propietario.
Según el artículo 8 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, el inquilino no puede ceder el contrato de arrendamiento a un tercero a menos que medie el consentimiento expreso y por escrito del propietario.
Si se produce la cesión del arrendamiento con el consentimiento del propietario, el cesionario queda subrogado en la posición contractual del inquilino (cedente) frente al propietario. Ello significa que el contrato de arrendamiento no se modifica, salvo en el hecho de que el inquilino queda sustituido por otra persona, que tendrá en todo caso los mismos derechos y obligaciones que tenía en inquilino.
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Como consecuencia de la cesión, el inquilino o cedente queda desligado del contrato de arrendamiento, pasando el cesionario a ocupar su misma posición en el contrato frente al propietario.
Según el artículo 8 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, el inquilino no puede ceder el contrato de arrendamiento a un tercero a menos que medie el consentimiento expreso y por escrito del propietario.
Si se produce la cesión del arrendamiento con el consentimiento del propietario, el cesionario queda subrogado en la posición contractual del inquilino (cedente) frente al propietario. Ello significa que el contrato de arrendamiento no se modifica, salvo en el hecho de que el inquilino queda sustituido por otra persona, que tendrá en todo caso los mismos derechos y obligaciones que tenía en inquilino.
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Recomendaciones para un contrato de alquiler
Resulta especialmente conveniente:
Formalizar por escrito del contrato de arrendamiento.
Comprobar la titularidad registral de la vivienda.
Comprobar que la persona que, en su caso, actúe en nombre del titular o propietario, tiene poder notarial suficiente para realizar dicha actividad.
Comprobar el estado de la vivienda y del mobiliario, si lo hubiera. Una vez firmado el contrato se presumirá la entrega en buen estado de la vivienda, salvo prueba de lo contrario.
Cuando sean varios los que desean alquilar una vivienda es recomendable que consten todos en el contrato.
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Comprobar la titularidad registral de la vivienda.
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¿Qué contenidos debe incluir un contrato de alquiler estándar?
Identidad de los contratantes.
Propietario: El poseedor del título de propiedad de la vivienda o del derecho a ponerla en alquiler.
Inquilino: Quien adquiere el uso de la vivienda.
Identificación de la finca arrendada.
Duración pactada.
Renta inicial del contrato.
Las demás cláusulas que las partes hubieran acordado.
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Las demás cláusulas que las partes hubieran acordado.
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¿Qué arrendamientos no se rigen por la L.A.U.?
La Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 regula el arrendamiento de viviendas que tengan el uso de vivienda habitual. Por tanto, quedan excluidos del ámbito de esta Ley:
El uso de las viviendas de porteros, guardas, asalariados, empleados y funcionarios, siempre que les hayan sido asignadas por razón del cargo o servicio que desempeñen.
El uso de las viviendas militares por miembros de estos cuerpos.
Los arrendamientos de fincas rústicas que comprendan una casa-habitación, siempre que el destino primordial del arrendamiento sea el aprovechamiento agropecuario de la finca.
El uso de las viviendas universitarias asignadas a los alumnos o al personal docente o administrativo.
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